Mietrecht

Im Mietrecht haben sich in den vergangenen Jahren diverse Änderungen ergeben.
Einige Themenbereiche stehen dabei besonders im Focus:

  1. Abschluss des Mietvertrages, insbesondere „Fragerecht“ des Vermieters
  2. Voraussetzungen der Mietminderung wegen Mängeln
  3. Nebenkostenabrechnung
  4. Auszug/Kündigung des Vertrages

zu 1.) Auskunftspflicht des Mieters

Immer häufiger stellen Vermieter Fragen nach den wirtschaftlichen aber auch persönlichen Verhältnissen des Mieters. Inwieweit der Mieter Fragen des Vermieters wahrheitsgemäß beantworten muss, richtet sich danach, ob ein berechtigtes Interesse an der Auskunft besteht. Fragen, die sich auf die Bonität des Mieters richten, sind grundsätzlich eher „statthaft“, als solche nach persönlichen Verhältnissen. Zulässig sind z.B. Fragen nach einer (beantragten oder laufenden) Privatinsolvenz, nach dem Familienstand, nach dem Arbeitgeber und dem Einkommen, vorhandenen Haustieren.
Unzulässig sind Fragen nach der politischen Gesinnung, nach Schwangerschaft oder Kinderwünschen, Mitgliedschaft im Mieterverein oder Vorstrafen.

Bei unzulässigen Fragen braucht der Mieter diese nicht oder nicht wahrheitsgemäß zu beantworten, d.h. er kann also (ähnlich wie beim arbeitsrechtlichen Bewerbungsgespräch) bewusst die Unwahrheit sagen (sog. „Lügerecht“).
Zulässige Fragen muss der Mieter dagegen korrekt beantworten. Tut er dies nicht, ist der Vermieter berechtigt, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, bevor der Einzug des Mieters in die Wohnung erfolgt ist. Ist der Mieter eingezogen, wird dem Vermieter je nachdem, wie schwerwiegend die Lüge war, ein Recht zur fristlosen Kündigung eingeräumt.

zu 2.) Mietminderung

Eine Standardfrage vieler Mieter ist, welche Möglichkeiten sie haben, wenn in der Wohnung ein „Mangel“ vorhanden ist. Zunächst ist dabei zu klären, ob ein Mangel der Wohnung (z.B. ja bei einem defekter Boiler, Schimmel im Bad, in der Regel nein bei Lärm von einer externen Baustelle) vorliegt bzw. dieser vom Vermieter zu vertreten ist.
Ist ein Mangel in der Wohnung vorhanden, muss der Mieter diesen umgehend dem Vermieter (am besten schriftlich) mitteilen, völlig unabhängig davon, ob die Absicht besteht, die Miete zu mindern. Eine Mietminderung kann immer erst nach der Mängelanzeige erfolgen.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einer angemessenen Frist (abhängig vom Einzelfall) einem vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Hat er den Mangel nach einer (ausreichenden) Frist (möglichst schriftlich gesetzt) nicht behoben, darf die Miete um einen bestimmten Prozentsatz (je nach Einzelfall) gekürzt werden.
Im Zweifel sollte man die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt zahlen.

zu 3.) Die Betriebs –oder Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung ist in einem Mietverhältnis oft ein Grund für Unmut und Ärger. Ob sie vom Vermieter oder einem Hausverwalter erstellt wird, oft genügt sie nicht den (gesetzlichen) Anforderungen der Betriebskostenverordnung.
Erforderlich ist unter anderem Angabe des Abrechnungszeitraums, eine Aufstellung der gesamten Betriebskosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskostenanteile und eine Aufstellung der vom Mieter vorgenommenen Vorauszahlungen.
Sollte die Abrechnung unübersichtlich oder die einzelnen Positionen unverständlich oder unzulässig sein, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. In diesem Fall sollte der Mieter vom Vermieter eine neue, nachvollziehbare Abrechnung verlangen.
Wenn die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung oder darin enthaltenen Angaben zweifelhaft sind, kann der Mieter innerhalb von 12 Monaten (am besten schriftlich) Einwendungen gegen die Abrechnung erheben und gegebenenfalls Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen
Nach dem Ablauf der zwölf Monate ist es für Beschwerden zu spät. Nach dem Gesetzgeber hat der Mieter vier Wochen Zeit für die Überprüfung der Abrechnung (§ 556 Abs.3 BGB. Dann sollte er wegen möglicher Einwände Rücksprache mit dem Vermieter halten.

Beispiele für häufige Abrechnungsfehler:

  • Der Vermieter legt Kosten um, die nicht im Mietvertrag erwähnt/vereinbart wurden oder nicht als gesetzliche Betriebskosten anerkannt sind.
  • Bei den gesetzlichen Betriebskosten sind Posten enthalten, die der Vermieter selbst tragen muss und nicht auf den Mieter übertragen kann. So können Reparaturkosten, die den Erhalt des Mietobjektes betreffen (z.B. Dachreparatur) nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im Gegensatz dazu können Wartungskosten (für Einrichtungen, die der Mieter nutzt oder nutzen kann) und Modernisierungskosten (welche die Wohnqualität verbessern) in der Regel auf den Mieter umgelegt werden.
  • Es werden Nebenkosten doppelt abgerechnet, z.B. werden die Kosten für den Schornsteinfeger sowohl in der Nebenkostenabrechnung als auch separat in den Heizkosten veranschlagt
  • Der Verteilerschlüssel ist anders als im Mietvertrag vereinbart (z. B. sind bestimmte Betriebskosten nach Anzahl der Personen, andere nach Wohnfläche zu berechnen).
  • Die Betriebskosten leerstehender Wohnungen werden auf die Mieter umgelegt, obwohl diese allein vom Vermieter getragen werden müssen
  • Die vom Mieter über das Jahr geleisteten Vorauszahlungen werden nicht korrekt mit eingerechnet.

Wenn der Vermieter die Abrechnung über die Nebenkosten nicht bis spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums dem Mieter schriftlich vorlegt, verjährt sein Anspruch bzw. der Mieter muss auf die verspätete Abrechnung im Zweifel nicht zahlen.

zu 4.) Kündigung und Auszug: Standardproblem Renovierung/Schönheitsreparaturen

In den letzten 2 Jahren hat es Änderungen in der Rechtsprechung hinsichtlich der Pflichten des Mieters zu Schönheitsreparaturen gegeben. Diese Änderungen wirken sich sowohl bei der Ausgestaltung bzw. der Verwendung von Klauseln der aktuellen Mietverträge wie auch bei der Auslegung der alten Mietverträge aus.

Allerdings ist hier zunächst zwischen Wohn- und Gewerberaumanmietung zu unterscheiden. Bei der Vermietung eines Gewerberaumes ist der Vermieter in wesentlich geringerem Umfang an gesetzliche Vorgaben gebunden und kann den Mietvertrag dem entsprechend mit Klauseln „aufrüsten“, welche die Pflichten des Mieters erweitern. Häufig werden Instandhaltungs- und Reparaturverpflichtungen auf den Mieter abgewälzt, die eigentlich dem Vermieter obliegen.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Von dieser gesetzlichen Regelung wird bei Gewerberaummietverträgen meistens abgewichen.

Aber auch bei Wohnraummietverträgen wird häufig der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen über eine Renovierungsklausel verpflichtet. Selbst wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung bezieht, kann er per Vertragsklausel dazu verpflichtet werden, beim Auszug eine Endrenovierung vorzunehmen.

Allerdings ist nicht jede Vereinbarung im Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen rechtlich wirksam. Zu den „Schönheitsreparaturen“ zählt z.B. nicht das Abschleifen von Parkettboden, das Reinigen eines Teppichs oder die Renovierung eines gemieteten Kellerraums.

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Renovierungsarbeiten auch nur dann fällig, wenn eine gewisse Mietzeit bzw. Abnutzung der Wohnung erreicht ist. Wenn ein Mieter eine Wohnung nur am Wochenende nutzt oder nur kurz darin gewohnt hat, besteht oft bei objektiver Betrachtung kein Renovierungsbedarf?" Der BGH vertritt den Grundsatz, dass eine formularmäßige Vereinbarung für beim Auszug vorzunehmenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt und (im Zweifel) unwirksam ist (unabhängig davon, ob diese Verpflichtung an einen Fristenplan gekoppelt ist).

5.) Rückzahlung der Kaution

Ist das Mietverhältnis beendet, steht die (meist von beiden Seiten mit einer gewissen Spannung erwartete Wohnungsübergabe an. Der Vermieter sorgt sich um den Zustand, der Mieter um seine Kaution, die er ohne Mitwirkung des Vermieters ja nicht zurück erhält.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution nach etwa 3-4 Monaten ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung (ja nach Gericht werden hier unterschiedliche Fristen angesetzt) an den Mieter (mit Zinsen) auszuzahlen.

Häufig kommt es aber an diesem Punkt zu Streitigkeiten oder zumindest zu Verzögerungen, weil der Vermieter Mängel bzw. Schäden oder eine nicht vertragsgemäße Renovierung moniert und für die Beseitigung der Mängel Kosten veranschlagt, die er mit der Kaution aufrechnet.

Es ist daher dringend zu empfehlen, bei der Übergabe der Wohnung einige Punkte zu beachten, unter anderem:

  • Ein schriftliches Übergabeprotokoll (Vorlagen gibt es z.B. im Internet) zu fertigen und vom Vermieter unterschreiben zu lassen; auch die Rückgabe (aller) Schlüssel sollte quittiert werden.
  • Bei dem Übergabetermin mindestens einen Zeugen mitbringen
  • Möglichst detaillierte Photos (mit Datumseinblendung) von allen wichtigen Bereichen der Wohnung zu fertigen